相続登記義務化とは？適用範囲や罰則、救済措置の相続人申告登記制度についても解説

2024年4月1日から、不動産を相続した際の登記申請が法律で義務化されました。これにより、相続や遺言によって不動産の所有権を取得した人は、取得を知った日から3年以内に登記しなければなりません。さらに、この義務化は過去の相続にも遡及適用され、登記が未了の場合は2027年3月31日までに手続きを行う必要があります。登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性もあるため注意が必要です。背景には、所有者不明土地の増加という社会問題があり、これを防ぐための制度改革の一環として実施されました。また、すぐに登記が難しい場合の救済措置として「相続人申告登記」などの新制度も整備されています。

 

そこで今回は、相続登記義務化の内容や対象範囲、罰則、新制度まで詳しく解説しますので、相続登記が必要かどうか不安な方は参考にしてみてください。

相続登記の義務化とは？

2024年4月1日より、不動産を相続・遺贈で取得した場合に相続登記の申請が義務化されました。ここでは、相続登記の義務化が導入された経緯や制度の概要について解説します。

2024年4月から相続登記が「義務」に

2024年4月1日より、不動産を相続した際の登記申請が法律で義務化されました。相続や遺言により不動産の所有権を取得した人は、その事実を知った日から3年以内に登記を行わなければなりません。遺産分割が後日成立した場合は、その成立日から3年以内の申請が必要です。

 

法改正前の相続であっても、未登記のまま放置されていれば義務の対象となり、原則として2027年3月末までに手続きを済ませる必要があります。正当な理由がないまま申請を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

義務化の目的は「所有者不明土地」問題の解消

相続登記の義務化は、全国的に深刻化している「所有者不明土地」の増加を防ぐために導入されました。不動産を相続しても登記が行われず、登記簿上の所有者が故人のまま放置されるケースが多く見られます。

 

その結果、所有者と連絡が取れない土地が増え、災害復旧や公共事業、再開発の妨げとなる例も少なくありません。こうした社会的課題に対応するため、法律によって登記申請を義務づけ、相続のたびに名義が確実に更新される仕組みが整備されました。

義務化の内容と適用範囲

2024年4月1日から施行された相続登記の義務化により、不動産を相続または遺贈で取得した人は、3年以内の登記申請が法的に求められるようになりました。ここでは、この義務化制度の対象者・適用範囲・例外ケースについて解説します。

相続や遺贈で不動産を取得した人が対象になる

2024年4月1日の法改正により、不動産を相続または遺贈によって取得した場合、登記を申請することが義務となりました。親名義のまま家や土地を引き継いでいるケースも該当し、これを放置すると義務違反となる可能性があります。不動産の取得を認識した時点から3年以内に手続きを行う必要があり、遺産分割が未完了でも期限の考え方は同じです。また、遺言に基づいて不動産を受け取る受遺者も対象となる点は、特に注意したいところです。

 

従来は登記が任意であったため、名義変更がされないまま長期間放置される事例が全国的に増加し、「所有者不明土地」として社会問題化していました。こうした背景を踏まえ、確実に名義を更新していくために義務化が導入されています。

2024年4月以前の相続も義務化の対象（遡及適用）

今回の法改正では、2024年4月1日より前に発生した相続であっても、不動産の名義が未登記である限り、登記の申請義務が課されます。たとえば、親名義のまま放置している土地や建物を相続していた場合も、例外ではありません。このように、過去の相続にも義務が「遡及適用」される点には特に注意が必要です。登記を怠ると、10万円以下の過料を科される可能性があるため、早めの対応が求められます。

過去の相続分は2027年3月31日までに登記が必要

相続登記の義務化は2024年4月1日に施行されましたが、それ以前に発生した相続にも適用されます。すでに相続が生じているにもかかわらず、不動産の名義が旧所有者のままになっている場合、その登記は「遡及適用」の対象とされ、2027年3月31日までに申請を行う必要があります。

 

正当な理由なく登記を怠ると、10万円以下の過料が科されることもあるため注意が必要です。

未登記家屋や相続放棄した場合は対象外となる

相続登記の義務化は、不動産を相続や遺贈によって取得した人を対象とする制度です。そのため、不動産を一切取得していない方、たとえば相続放棄を行った場合は、登記申請の義務は課されません。また、建物の登記がされていない「未登記家屋」も、今回の義務化の対象からは除かれます。

 

ただし、未登記の建物には従来から「建築後1か月以内に表題登記を行う」ことが求められており、これを怠ると別の過料規定に抵触するおそれがあります。相続の際にこのような未登記家屋が見つかった場合には、まずは表題登記の要否を確認し、必要に応じて相続登記もあわせて検討することが大切です。

登記をしないとどうなる？罰則とリスク

相続によって取得した不動産の登記を放置していると、法律上の罰則や将来的な大きなリスクを招くおそれがあります。ここでは、相続登記を怠った場合に発生する罰則と具体的なリスクについて解説します。

3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される

2024年4月1日の法改正により、不動産を相続や遺贈で取得した場合には、3年以内に相続登記を申請する義務が課されました。遺産分割が行われたケースでは、その成立日が起算点となり、同じく3年以内の申請が求められます。正当な理由がないまま期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があり、行政上の制裁として扱われる制度です。

 

ただし、過料を支払っても登記申請の義務自体は残るため、後回しにしても問題が解決するわけではありません。また、相続人の数が多い場合や争いが続いている場合、あるいは重病などで手続きが難しい事情がある場合には、過料の対象外と判断されることがあります。

不動産の売却や名義変更ができなくなる

相続登記をせずに不動産の名義を被相続人のままにしておくと、その不動産を第三者に売却することはできません。たとえ売買契約を締結しても、登記名義が変更されていなければ所有権移転登記ができず、買主へ引き渡すことが不可能になるためです。名義が現所有者に変わっていない限り、譲渡や贈与といった手続きも進められません。

 

たとえば実家を売却して老後資金に充てたいと考えても、登記が済んでいなければ取引は成立しないのです。さらに、不動産を担保に融資を受けることもできず、資産としての活用が大きく制限される恐れがあります。

融資や担保設定など資産活用が制限される

登記が済んでいない不動産は、金融機関の審査において担保として取り扱われません。所有権を法的に証明できなければ、抵当権を設定できず、資金調達の手段として不動産を利用する道が閉ざされてしまいます。たとえば、相続した実家を担保にリフォーム資金を借り入れようとしても、名義が故人のままでは手続きが進まないのが実情です。不動産を活用できなければ、売却や賃貸といった運用も難しくなり、資産が事実上凍結された状態になります。

 

このような事態を回避するには、相続発生後3年以内の相続登記を行い、名義を早めに整えておくことが肝心です。不動産を円滑に活用するためにも、登記の義務化を正しく理解し、計画的に準備を進めていく姿勢が求められます。

相続人の増加で権利関係が複雑化する

相続登記を行わずに不動産の名義を被相続人のままにしておくと、時間の経過とともに相続人が増えていき、権利関係が次第に複雑になります。たとえば、当初は子ども2人だけが相続人であっても、その子どもたちが亡くなれば、今度はその配偶者や子ども、さらには兄弟姉妹などへと権利が引き継がれ、関係者の数は十人以上に膨らむことも珍しくありません。

 

こうした状況では、名義変更や売却を進めるために必要な同意を全員から得るのが極めて困難になる場合があります。特に、相続人の中に認知症の方や行方不明者が含まれていると、手続き自体が立ち行かなくなるおそれも否めません。

相続人の債務により持分が差し押さえられるおそれがある

不動産の相続登記を行わずに放置していると、他の相続人の債務によって不動産が差し押さえられるリスクが生じます。たとえば、相続人の一人が借金を抱えていた場合、債権者が裁判所を通じて「代位登記」を行い、その相続人の持分に対して差し押さえを実施することがあります。

 

所有者が明確でない未登記の不動産は、第三者による差押登記が入りやすく、注意が必要です。一度差し押さえがなされると、たとえ他の相続人が不動産を取得しても、競売の対象となるおそれがあります。特に、親の名義のまま長期間放置された不動産はトラブルの温床となりかねません。

登記の遅延により手続きコストが増大する

相続登記を長期間放置すると、手続きが複雑化し、費用や時間、精神的負担のいずれも増大するおそれがあります。相続人の中に死亡者が出れば、権利は次世代に引き継がれ、関係者が増えてしまいます。その結果、戸籍の収集や全員の同意取得に多大な労力を要するようになります。

 

さらに、連絡がつかない相続人がいる場合には、不在者財産管理人の選任など家庭裁判所を通じた対応が必要となり、法的手続きも煩雑です。これらの状況は専門家に依頼する際の作業量や難易度に反映され、報酬が高額になる傾向があります。加えて、登記が未了の不動産は売却や担保設定ができず、資産としての活用が大きく制限されます。将来的な負担を避けるには、早期の登記申請が重要です。

相続登記の手続きの流れ

相続登記の義務化により、不動産を相続した場合には期限内に正しく手続きを行う必要があります。ここでは、相続登記の具体的な手続きの流れについて解説します。

相続する不動産を確認する

相続登記を行うにあたっては、最初に「どの不動産を相続するか」を正確に把握する必要があります。被相続人が所有していた土地や建物が明確でなければ、登記の申請を進めることができません。このため、法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得し、不動産の所在地や地番、名義人の情報を確認する作業が欠かせません。

 

なお、固定資産税の通知書や古い権利証だけでは不動産の内容を正確に把握できない場合があるため、最新の登記情報を取得することが重要です。被相続人の名義ではなかったり、過去の相続登記が未了であるケースでは、遡って登記を行う必要が生じる可能性もあります。

相続人と相続関係を確定する

相続登記を進めるうえで、まず必要なのが相続人の確定です。被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）を収集し、相続関係を正確に把握する必要があります。戸籍をさかのぼることで、過去の婚姻歴や養子縁組の有無も明らかになり、予期せぬ相続人の存在が判明することもあります。

 

あわせて、現在の相続人全員の戸籍謄本も取り寄せましょう。相続人が特定できたら、遺言書がない場合は全員で遺産分割協議を行い、協議書を作成することが一般的です。ただし、法定相続分どおりに分ける場合などは協議書を省略できることもありますが、その際でも相続関係説明図の提出が求められることがあります。

 

この一連の手続きは、登記申請の基礎となる重要な工程です。

遺言書や遺産分割協議書を準備する

相続登記を進める際には、まず「遺言書の有無」を確かめる必要があります。遺言書が見つかった場合は内容に沿って手続きが進み、公正証書遺言であれば家庭裁判所での検認は不要です。一方、自筆証書遺言などは検認を経てから相続手続きに移ることになります。

 

遺言書が存在しないときは、相続人全員が集まり、遺産の分け方を決める遺産分割協議を行います。その結果をまとめた遺産分割協議書は相続登記に欠かせない書類で、全員の署名・実印の押印に加えて印鑑証明書の提出が必要です。また、協議書に記載する不動産情報は登記簿の内容と一致させる必要があり、記載に誤りがあると申請が受理されないこともあります。

必要書類をそろえて登記申請書を作成する

相続登記の手続きでは、まず必要書類を過不足なくそろえることが重要です。被相続人の戸籍や住民票、相続人の情報、不動産の内容を正確に確認する書類など、多岐にわたります。下記の一覧を参考に、それぞれの役割を把握しましょう。

 

書類名	主な用途
被相続人の戸籍一式	出生～死亡の全記録から相続人を確定
被相続人の住民票の除票	最終住所の証明として使用
相続人の戸籍・住民票	続柄や現住所の確認に必要
登記事項証明書	対象不動産の正確な情報を確認
遺産分割協議書	不動産取得者を明示（実印＋印鑑証明書）
登記申請書	所有権移転の申請書（法務局書式）

 

申請書を作成する際は、登記事項証明書の内容を正確に転記する必要があります。

法務局へ登記を申請し、登録免許税を納付する

登記申請書と必要書類がそろったら、不動産の所在地を管轄する法務局へ相続登記を申請します。申請方法には、窓口への持参、郵送、またはオンライン申請があります。加えて、登録免許税の納付が必要となり、税額は固定資産評価額の0.4％が基本です。

 

一般的には収入印紙を用いて納付しますが、オンライン申請の場合はペイジー等を通じた電子納付も選択できます。なお、提出書類に不備があると補正を求められるため、記載内容の確認は念入りに行いましょう。

登記完了後に登記識別情報通知を受け取る

相続登記が完了すると、申請人には「登記識別情報通知書」が交付されます。これは従来の「権利証」に代わる12桁の符号で構成された重要書類で、今後の売却や担保設定などに必要な本人確認の資料です。

 

通知書は袋とじや目隠しシールで保護されており、他人に見られないよう厳重に保管する必要があります。交付後は、登記事項証明書を取得して名義変更の内容を確認すると安心です。なお、通知書は申請時に希望しなければ発行されず、一度拒否すると再交付はできません。

相続登記にかかる費用は？

相続登記にかかる費用は、大きく分けて「登録免許税」「書類取得の実費」「司法書士への報酬」の3種類があります。登録免許税は、対象不動産の固定資産税評価額に0.4％を乗じた金額が基本となっており、たとえば評価額が2,000万円であれば約8万円が必要です。書類取得にかかる費用は、戸籍や住民票などの通数に応じて変動し、数千円から数万円程度が見込まれます。

 

また、司法書士に依頼する場合には、業務内容や不動産の件数に応じて5万円から15万円前後の報酬が発生するのが一般的です。下記の表を参考に、想定される費用の全体像を確認しておくと安心でしょう。なお、手続きを自身で行うことも可能ですが、内容が複雑な場合はミスや手戻りのリスクがあるため注意が必要です。

 

費用項目	内容・目安
登録免許税	評価額 × 0.4％（例：2,000万円→8万円）
書類取得費用	戸籍・住民票等で数千〜数万円
司法書士報酬（任意）	5万〜15万円前後（内容により変動）

すぐに登記できないときの救済策「相続人申告登記」制度

相続登記の義務化により、不動産を相続した人は3年以内に登記申請を行う必要があります。ただし、戸籍の取得や遺産分割の協議に時間を要するなど、すぐに手続きできない事情も少なくありません。こうした場合に活用できるのが「相続人申告登記」制度です。この制度では、相続人の一人が「自身が相続人であること」を法務局へ申し出ることで、登記申請義務を果たしたとみなされ、10万円以下の過料を免れます。

 

ただし、これは名義変更ではないため、将来的に売却や担保設定を行うには、改めて正式な相続登記が必要となります。

相続人申告登記が有効なケースの例は以下の通りです。

 

ケース内容	活用が有効な理由
相続人が多く、全員の合意形成に時間がかかる	遺産分割前でも単独で申出できる
遺産分割協議がまとまっていない	名義未確定でも義務履行と認められる
戸籍取得や書類収集に時間を要する	必要書類が最小限で申出可能
本格的な登記は後回しにしたい	ひとまず義務を果たし、過料を回避できる

相続登記義務化と一緒に変わる新制度

2024年4月に施行された相続登記義務化にあわせて、関連する複数の制度が新たに整備・改正されました。たとえば、遺産分割が未了でも単独で申請ができる「相続人申告登記」や、2026年に義務化される予定の「住所・氏名変更登記」、さらに不要な土地を手放せる「相続土地国庫帰属制度」などがその一例です。

 

これらは、所有者不明土地の増加を防止するために導入されたものであり、義務化された登記制度とあわせて理解することが重要となります。主な制度の概要は下表のとおりです。

 

制度名	概要
相続人申告登記	相続人が単独で「相続人である旨」を申出できる制度
住所・氏名変更登記の義務化	2026年施行予定。変更後2年以内に申請が必要
相続土地国庫帰属制度	利用予定のない土地を一定条件のもとで国に引き渡せる制度

相続登記義務化を正しく理解して早めに対応しよう

2024年4月から相続登記が義務化され、不動産を相続または遺贈により取得した場合、原則3年以内の登記申請が必要となりました。過去の相続にも遡及適用され、2027年3月末までの対応が求められるケースもあります。

 

義務違反には過料（10万円以下）が科される可能性があるほか、登記未了により売却や担保設定ができず、将来的なトラブルの原因にもなり得ます。すぐに登記が難しい場合は「相続人申告登記」などの救済策も用意されているので確認しておきましょう。新制度も含めて正しく理解し、早めに相続登記の準備を進めてください。

借地権を相続する際の手続きや注意点について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考になります。
参考：【借地権相続】手続きの流れを解説｜借地権・底地の教科書